這些天，關于鄭州出臺樓市新政的消息在網上瘋傳。這個被稱之為“鄭州19條”的新政，被坊間視為樓市松綁的風向標。更重要的是，政策并沒有像以往一樣，出現一日游的現象，這更引發了人們對于樓市走向產生了諸多猜測和幻想。

事實上，鄭州并非第一個松綁的城市。據不完全統計，今年以來已有超過30個城市的調控政策出現不同程度的松動。這一不尋常的信號，值得每個地產人關注！

去年下半年開始，隨著政策多重加碼，房地產也全面降溫。雖然四季度政策上做了一系列的糾偏，但利好主要集中在供應端也即房地產企業。今年則完全不同，開年以來，各地密集出臺了對需求端的支持政策，比如下調首付比例，提高公積金貸款額度，降低貸款利率等等。明源君梳理了一下，這一次的調整，不僅涉及到大量二三線城市，一線城市也“雨露均沾”。

①下調首付比例

2月份以來，山東菏澤、重慶、山東德州、江西贛州等地的部分銀行，降低首套房公積金貸款首付比例至20%。

南寧、唐山等城市調整公積金的貸款額度，二套房公積金貸款首付下調至30%。廣西北海第二套住房或申請第二次住房公積金貸款最低首付款比例由60%下調至40%。福州第二次申請純住房公積金貸款的首付也下調為40%。

②提高公積金貸款限額

廣東中山最新政策，購買首套房、二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度調整至50萬元，兩名或以上繳存人最高額度調整至90萬元。

廣西南寧，首套房公積金貸款的最高額度從60萬提高到70萬元，第二套公積金貸款最高額度從50萬提高到60萬元。

③套數認定規則調整，認貸不認房

鄭州不僅適度放松了“限貸”，還取消認房又認貸，只要首套房貸還清，二套房也能首付3成。

寧波同樣對房屋套數認定機制做了調整，對于多套房只要名下無貸款可繼續申請貸款。

涉及限購調整的城市比較少，但也并非完全沒有。

比如河南鄭州“19條”政策中，對限購就有所放松，提出允許家庭購買第3套房，鼓勵老年人來鄭投親養老。

江西南昌最新的樓市政策放松了辦理財產約定政策，夫妻雙方無論多少套住房都可辦理夫妻財產約定。且夫妻二人可以進行房子的更名、除名，獲得購房資格。同時，放松落戶買房，大專學歷及以上學歷，可以不遷戶口，只需提供租賃證和學歷證明即可購房。

前文所列舉的情況來看，寬松政策主要集中在二三四城市，一線城市的調控依然趨緊，然而并不是沒有松動的地方，目前，包括北上廣深在內的許多城市，房貸利率較去年都有所下調。

深圳首套房貸款利率下調至4.9%，二套房貸款利率下調為5.2%。

廣州六大國有銀行下調房貸利率，首套房從5.6%下調至5.4%，二套房從5.8%下調至5.6%

北京商貸首套利率由5.2%下調為5.15%，商貸二套利率下調至5.65%

上海各大銀行的首套房貸利率下降至4.95%，二套房貸利率5.65%

惠州、中山、呼和浩特等城市，首套房貸主流利率都有所下調。據貝殼研究院監測發現，共有103城主流首套、二套房貸利率均環比下降9個基點，2月份平均放款周期分別較1月份縮短12-38天。

這幾年，許多城市都先后啟動了“搶人大戰”，通過優越的經濟補貼吸引大學生及高層次人才。這一輪的調整中，各個城市對人才的傾斜也非常明顯。

比如河北保定在1月1日出臺的政策中，對于在中心城區購買家庭首套住房者，享受博士15萬元，碩士6萬元，本科2萬元的購房補貼。

吉林長春給予重點高校本科生3萬元安家費，碩士5萬元，博士8萬元。國內外頂尖人才和國家級領軍人才給予20-50元的購房補貼。

從去年第四季度房企融資環境回暖，預售條件放寬，到今年樓市調控松綁，從供應端到需求端的利好正在全面落地。歷史的經驗告訴我們，限購限貸等政策放松，對于激活樓市效果是顯著的。很多人可能對于2015年3.30政策仍然記憶猶新，房地產最近的一輪牛市，正是在“二套首付將至4成”，“營業稅5改2”的基礎上啟動的。

不過，較之以往，今年房地產所面臨的經濟環境、政策背景全然不同。這一次，政策寬松的邊界在哪？市場的響應會達到怎樣的程度？

3月1日鄭州19條新政出臺，引發了大量的關注。除了討論它的“一攬子”寬松，更多人還盯著它會不會“一日游”。好幾天過去了，政策并沒有被緊急喊停，同時其他城市的更多政策仍在接力。

毫無疑問，因城施策的原則下，全國各地的都將迎來屬于自己的寬松，但這種寬松，是有條件的、精準的寬松。

最近，2022年政府工作報告中提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。這種合理住房需求，是剛性需求，也是改善需求。

在2021年年底，銀保監會就提出，現階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發放房地產開發貸款。住建部也提出，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求。這也是為什么，我們會看到各地不僅首套房上車條件在降低，二套置業也得到真金白銀的支持。

地方樓市調控的"五限”政策，限購、限貸、限售、限價、限商，其中，對普通購房者影響最大的是前四限，目前可以看到，限購限貸已有不同程度的松動，限售，限價則依然是綁緊狀態。

2月份的時候，有消息稱“廣州二手房貸可以不用參考指導價”，由此引發廣州限價松動的猜測，隨后很快遭到打臉。

廣州住建局在接受財聯社采訪時表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，并實施動態價格指導，沒有按價格專門去設置一個紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策并沒有放松。

另外，據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，廣州發布參考價的時候，并沒有銀行宣傳要按照指導價來做貸款評估價。因此也就不存在指導價退出的說法。

目前各地的新政，還沒有看到限價限售松動的跡象。

限價（部分城市還有二手房指導價），主要作用于房價，防止出現大起大落；過去主要是“防漲”，目前更多是托底的作用。當然，假如接下來成交上升帶來漲價壓力，限價更不可能放開。

限售則作用于流動性，以深圳為例，按現行的限售政策，商務公寓5年內禁售，商品住房3年內禁售。鎖定流動性是為了抑制投機，畢竟自住購房者不會頻繁倒騰自己的房子。

也就是說，支持買房，但是買了必須持有幾年；持有的時間內房子不會大幅增值。這就打消了投機者的幻想。

在抑制投機者的基礎上，有條件的對有購房需求的特定群體（比如“新市民”），降低或取消購房門檻；同時，降低首付比例、降低貸款利率等，支持首置客和改善客購置住房，這符合“房住不炒”及“三穩”的原則。

當然，由于各地供需情況差異，一線城市依然存在大量自住需求，而三四線則供需相對平衡，在因城施策的方針下，全國不再是一刀切，各地普遍寬松正在到來，但調控不會取消，也不會全國無差別化的寬松。

盡管政策端利好消息不斷，不過，從數據上看，市場尚未有明顯響應，截至2月底，全國房地產交易依然處于冷凍狀態。以深圳為例，2月份深圳新房住宅成交量為1959套，處于歷史低位。二手商品住宅僅成交823套，創下了自2008年以來近15年的最低值。

房企的銷量同樣慘淡。2月份萬科銷售額同比下跌30%，碧桂園同比下跌25%，保利同比下跌34%，幾十大開發商平均下跌近4成。

市場是有慣性的，政策傳導需要時間。那么，市場什么時候才會做出反饋？

貝殼研究院的調研結果顯示，“預期市場下行暫時觀望”“調控政策影響購房資格和預算”是制約消費者購房的主要因素，其中制約三四線、二線城市消費者的首要因素是預期，制約一線城市的首要因素則是調控。

反過來看，無論是一二線還是三四線，只要在調控允許及預期修復的情況下，購房制約因素就會減少60%以上。

而這兩個條件，目前都已逐步成熟。

一方面，如前文所言，調控放松，購房成本降低等，將釋放出一部分購買力。

另一方面，市場信心正處于修復中。

在需求端，貝殼監測數據顯示，2月50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續下跌的走勢。其中，長三角城市群成交價格率先止跌，一線城市價格小幅上漲。

在供應端，去年以來由于部分房企暴雷，購房者擔心房屋交付延遲甚至爛尾，出手也變得更為謹慎和遲疑。從去年底政策持續糾偏，房企融資，預售資金監管等已基本調整到位。接下來，隨著銷售放量，房企的現金流緊張問題也將得到根本性扭轉。這對于恢復市場信心將起到重要作用。

貝殼研究院對過往調控的研究發現，以往房地產銷售面積增速回正滯后于按揭利率下行約7-9個月。而5年期以上LPR利率下調是在今年1月份，全國各地密集出臺購房支持政策也是從1月份開始。隨著需求釋放及購房信心的逐步修復，市場回暖正在加速到來，不出意外，進入下半年市場有望觸底回升。

對自住購房者來說，當下是入手的好時機。房企則應抓住這一波的需求釋放，積極推貨，加速現金回流。